Diretrizes Legais Compra

1. O início do processo de compra

Depois de encontrar um imóvel que deseja adquirir, o próximo passo habitual é fazer uma proposta ao vendedor através do agente imobiliário. Assim que as duas partes chegarem a um acordo sobre o preço, deverá nomear um advogado para o acompanhar em todo o processo. O próximo passo será assinar um Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), que deve ser feito o mais rapidamente possível. A duração do processo de compra pode variar entre uma semana e alguns meses, dependendo da rapidez com que ambas as partes avançam e da prontidão de toda a documentação necessária.

2. Contrato de Promessa de Compra e Venda

O CPCV é um contrato legalmente vinculativo entre o comprador e o vendedor, que inclui:

• Identificação das partes envolvidas;
• Descrição do imóvel;
• Condições de pagamento;
• Penalizações no caso de incumprimento;
• Lista de bens incluídos na venda, como mobiliário;
• Data prevista para a conclusão do processo.

Neste momento, o comprador paga ao vendedor um sinal, que geralmente corresponde a 10% ou 20% do valor total da transação. Este contrato protege ambas as partes: se o vendedor rescindir, terá de devolver o sinal em dobro ao comprador; se for o comprador a desistir, o vendedor tem o direito de ficar com o valor do sinal.

3. Número de Identificação Fiscal (NIF)

Antes de adquirir um imóvel ou abrir uma conta bancária em Portugal, terá de obter um Número de Identificação Fiscal (NIF), emitido pela Autoridade Tributária. Para tal, deverá apresentar um passaporte válido e um comprovativo de morada.

4. Escritura de Compra e Venda

A Escritura de Compra e Venda é o documento oficial que finaliza a transação do imóvel. Pode ser assinada diretamente ou após a assinatura do CPCV, conforme acordado entre as partes, geralmente num prazo que não excede os 90 dias. Depois de assinada a escritura perante um notário, o advogado encarrega-se de registar o imóvel no nome do comprador na Conservatória do Registo Predial e de transferir os contratos dos serviços públicos para o novo proprietário. O registo na Autoridade Tributária é feito automaticamente pelo notário.

5. Funções do advogado

O advogado (ou solicitador) tem a responsabilidade de preparar o CPCV, após verificar que o imóvel não tem quaisquer dívidas pendentes, como impostos, hipotecas ou taxas de condomínio. O advogado pode também tratar da obtenção do NIF, caso ainda não o tenha. Se lhe for concedida uma procuração, o advogado poderá assinar todos os documentos em nome do comprador, incluindo o CPCV e a escritura. Depois da escritura ser assinada, é também o advogado que procede ao registo da propriedade em nome do comprador e à atualização dos contratos de serviços.

6. Custos legais

Os advogados podem cobrar uma taxa fixa ou uma percentagem do valor da compra, que pode atingir até 1,5%.

7. Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT)

Este imposto é pago pelo comprador antes da assinatura da escritura e o valor varia consoante o preço de compra. Para imóveis até 550.836 €, a taxa é progressiva, variando entre 1% e 8%. Para valores superiores a este, aplica-se uma taxa fixa de 6%. Nos casos de lotes ou propriedades localizadas em complexos turísticos, a taxa fixa é de 6,5%. O valor do IMT é também ligeiramente superior para segundas habitações em comparação com a residência permanente.

8. Imposto de Selo, taxas notariais e de registo

O comprador é também responsável pelo pagamento do Imposto de Selo, que corresponde a 0,8% do valor da compra. Este imposto pode ser pago antes da assinatura da escritura ou no cartório. As taxas do notário variam consoante o valor do imóvel, enquanto os custos de registo do novo proprietário na Conservatória do Registo Predial são de 225 € se feito online, ou 250 € presencialmente.

9. Comissão do agente imobiliário

Em Portugal, a comissão do agente imobiliário é geralmente paga pelo vendedor.

10. Imóveis de propriedade corporativa

Alguns imóveis pertencem a empresas, o que pode permitir a compra da própria empresa em vez do imóvel. Muitos destes casos envolvem empresas domiciliadas fora de Portugal, como em Delaware (EUA), embora existam também algumas empresas nacionais que detêm imóveis.